Ce qui change en 2026 : 10 nouveautés
Chaque loi de finances déplace quelques curseurs. En 2026, ils touchent l’épargne, l’immobilier locatif, la création et la transmission d’entreprise, la retraite. Voici les dix changements qui comptent pour un particulier, avec les chiffres.
Pour quiToute personne qui épargne, investit, loue, crée ou transmet une entreprise, ou approche de la retraite : chaque point dit qui est concerné.
Les deux premiers points du guide
Les prélèvements sociaux passent à 18,6 %
La CSG sur les revenus du capital augmente de 1,4 point, mais pas pour toute l’épargne.
Dividendes, intérêts du compte-titres, plus-values de valeurs mobilières et gains du PEA supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, et la taxe forfaitaire passe à 31,4 %. L’assurance-vie, les revenus fonciers, les plus-values immobilières et l’épargne logement restent à 17,2 %. Les livrets réglementés restent exonérés.
- Pour qui
- Les détenteurs d’un compte-titres ou d’un PEA, et ceux qui perçoivent des dividendes, notamment les dirigeants de société.
- Ce que ça change
- Sur 10 000 € de gains d’un compte-titres, 140 € de plus. Sur les mêmes gains logés dans une assurance-vie ou sur des loyers, rien ne change : l’écart entre enveloppes se creuse un peu.
- Peut-on revenir en arrière
- Mesure permanente à ce stade. Une prochaine loi de financement peut toujours modifier le taux ou la liste des revenus épargnés.
LFSS 2026 · CSS art. L.136-8
Le statut du bailleur privé
Un amortissement déductible pour les logements loués nus, neufs ou très rénovés.
Le propriétaire qui loue nu, en résidence principale du locataire, un logement d’un immeuble collectif, neuf ou rénové pour au moins 30 % de son prix, déduit chaque année de ses loyers un amortissement de 3,5 % à 5,5 % de 80 % de la valeur, selon le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an.
- Pour qui
- Les particuliers qui investissent dans un logement locatif vide et acceptent un loyer encadré pendant neuf ans.
- Ce que ça change
- Pour un logement de 250 000 € loué à loyer intermédiaire, 7 000 € déduits chaque année des loyers, ce qui peut effacer l’impôt sur ces revenus pendant plusieurs années.
- Peut-on revenir en arrière
- Sortir de l’engagement avant neuf ans fait perdre l’avantage, avec reprise des amortissements déduits. Le dispositif lui-même est limité aux achats faits avant fin 2028.
LF 2026 · CGI art. 31
Le guide complet compte 10 points
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Deux questions sur le sujet
Josiane, 68 ans, veuve, garde 40 000 € sur le fonds en euros de son assurance-vie. Il lui a rapporté 2,5 % l’an dernier et elle en est contente : « au moins, ça ne bouge pas ». L’inflation, elle, a été de 2 %.
De combien son pouvoir d’achat a-t-il vraiment augmenté en un an ?
- De 2,5 % : c’est ce que l’assureur lui a versé
- D’à peine 0,5 % : l’inflation a mangé le reste
- De rien du tout : elle a perdu de l’argent
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2,5 % affichés, 0,5 % dans la poche : le reste, c’est l’inflation qui l’a pris. Le rendement qui compte n’est pas celui du relevé, c’est celui qui reste une fois l’inflation retirée. 2,5 % de rendement moins 2 % de hausse des prix, cela donne 0,5 % de gain réel. Le capital de Josiane grossit sur le papier, mais il achète à peine plus qu’avant.
CGI art. 125-0 A
Rachid, 34 ans, technicien salarié, vient de toucher une prime de 8 000 €. Il a 1 200 € sur son compte courant, aucun autre argent de côté, et dépense environ 2 000 € par mois. Il veut tout placer en actions « pour que ça travaille ».
Quelle réserve de précaution retient-on en général avant de placer à long terme ?
- Un mois de salaire : le suivant arrive vite
- Deux ans de dépenses : on ne sait jamais
- Six mois de dépenses, soit environ 12 000 €
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Six mois de dépenses au chaud d’abord, la bourse ensuite : sa prime entière n’y suffit même pas. Avant un placement à long terme, l’usage retient une réserve immédiatement disponible couvrant au moins six mois de dépenses courantes. Pour Rachid, cela fait 12 000 € : sa prime plus son compte courant n’y arrivent pas encore. Cette réserve ne sert pas à rapporter, elle sert à ne jamais être obligé de vendre au mauvais moment.
C. mon. fin. art. L.221-1 et s.
Les mots à connaître
Un contrat d’épargne, pas une assurance décès : on y place de l’argent, on le retire quand on veut, et au décès le capital va aux bénéficiaires désignés, hors succession, avec sa propre fiscalité. Après huit ans, les gains retirés bénéficient d’un abattement annuel.
Un prêt que l’assureur vous accorde sur votre propre contrat, sans le fermer ni déclencher d’impôt. On le rembourse plus tard, avec des intérêts ; le contrat continue de produire ses gains pendant ce temps.
Un compte pour détenir des actions, des obligations ou des fonds, sans plafond ni contrainte, mais sans avantage fiscal : chaque gain est taxé à 31,4 %, sauf option pour le barème.
L’argent gardé disponible pour les imprévus, souvent trois à six mois de dépenses, sur un livret garanti. Elle évite de payer une panne ou une facture avec un crédit ou un découvert.