Aket · Le journal · Immobilier
Copropriété : 7 chiffres qui comptent
Dix millions de logements en copropriété, une assemblée par an, et sept nombres que peu de copropriétaires connaissent avant le premier gros appel de fonds.
Pour quiTout propriétaire ou acquéreur d’un lot, bailleur ou occupant.
Les deux premiers points du guide
50 € par mètre carré
Les charges courantes moyennes par an en France, le double à Paris avec gardien et chauffage collectif.
Charges générales aux tantièmes, charges spéciales selon l’utilité : ascenseur, chauffage. Le budget prévisionnel est appelé par quarts, régularisé après l’approbation des comptes.
- Pour qui
- Tout acquéreur d’un lot, avant de signer.
- Ce que ça change
- 3 500 à 6 000 € par an pour 70 mètres carrés selon la ville et les équipements : l’équivalent de trois à cinq mensualités de crédit.
- Peut-on revenir en arrière
- Les charges votées s’imposent ; seule l’assemblée suivante peut changer le budget, le syndic ou les contrats.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 10 · 14-1 ; Décret n° 67-223 art. 5
5 % ou 2,5 %
La cotisation annuelle minimale au fonds de travaux : 5 % du budget prévisionnel, ou 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel si c’est plus.
Le fonds est obligatoire dans les immeubles de plus de dix ans ; les sommes appartiennent au syndicat et restent attachées au lot à la vente.
- Pour qui
- Copropriétaires et vendeurs de lots.
- Ce que ça change
- Avec un plan de 620 000 € de travaux, 15 500 € par an à cotiser pour vingt lots, 1 085 € pour 70 millièmes.
- Peut-on revenir en arrière
- Aucun : le fonds ne se rembourse pas, il se transmet avec le lot.
Loi n° 65-557 art. 14-2-1
Le guide complet compte 7 points
Aket+ Les 5 autres points, avec leur article et leur chiffrage.
S’y ajoutent les techniques avancées et la liste à emporter chez le notaire, au prix de lancement de 39,99 €, en un seul paiement.
Deux questions sur le sujet
Hélène, 63 ans, vend l’appartement qu’elle loue à Lyon depuis 25 ans. Elle l’avait payé 200 000 €, elle le cède 500 000 €. Son voisin lui a dit qu’après 22 ans, « il n’y a plus rien à payer ».
Hélène doit-elle encore payer quelque chose au fisc sur ses 300 000 € de gain ?
- Non, plus rien après 22 ans
- Oui, un peu plus de 23 000 € de prélèvements sociaux
- Oui, l’impôt sur le revenu au taux plein
Voir la réponseMasquer la réponse
Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux, eux, courent jusqu’à 30 ans : 23 220 € à régler. Quand on revend un logement qui n’est pas sa résidence principale, le gain est taxé deux fois : par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux. Les deux diminuent avec le temps, mais pas au même rythme : l’impôt sur le revenu tombe à zéro après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux seulement après 30 ans.
CGI art. 150 VC · CGI art. 1609 nonies G · BOI-RFPI-TPVIE-20
Mathieu, 41 ans, est muté à Nantes. Il quitte sa maison de Tours en mars, s’installe dans un logement loué, et ne trouve un acheteur qu’en septembre. Entre-temps, la maison est restée vide.
Mathieu bénéficie-t-il encore de l’exonération de plus-value réservée à la résidence principale ?
- Non, il n’y habitait plus le jour de la vente
- Oui, quel que soit le délai
- Oui, parce qu’il vend dans les 12 mois sans avoir loué
Voir la réponseMasquer la réponse
Oui : l’administration tolère jusqu’à 12 mois entre le départ et la vente, à condition que personne n’ait occupé le logement entre-temps. En principe, le logement doit être votre résidence principale le jour de la vente pour que le gain soit totalement exonéré. Mais l’administration admet un délai « normal » de mise en vente après le déménagement, qui ne doit pas dépasser douze mois. Deux conditions : le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quelqu’un dans l’intervalle.
CGI art. 150 U II 1° · BOI-RFPI-PVI-10-40
Les mots à connaître
Un acte rédigé et signé par un notaire, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que du salaire.