Aket · Le journal · Immobilier
Vendre pour racheter : 6 repères
Une famille sur deux qui achète vend en même temps. Six repères pour que les deux actes s’enchaînent sans que l’un fasse tomber l’autre.
Pour quiPropriétaires qui changent de logement, en vendant et en achetant la même année.
Les deux premiers points du guide
70 %
La quotité habituelle du prêt relais : 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, déduction faite du capital restant dû.
Douze mois renouvelables une fois, taux de 3,1 à 4,3 % en 2026, franchise partielle ou totale, remboursement en une fois à la vente sans indemnité.
- Pour qui
- Ceux qui achètent avant d’avoir vendu.
- Ce que ça change
- Sur 320 000 € estimés et 90 000 € de crédit restant : 134 000 € avancés, 424 € d’intérêts par mois à 3,8 %.
- Peut-on revenir en arrière
- Une vente sous l’estimation se solde par un apport réduit, pas par une dette, tant que la quotité était prudente.
C. consom. art. L.313-1 ; Décision HCSF du 29 septembre 2021
24 mois
La durée maximale d’un prêt relais, au-delà de laquelle la banque exige le remboursement.
À l’échéance, sans vente, le vendeur baisse son prix ou refinance ; l’estimation retenue au départ détermine la marge de sécurité de l’opération.
- Pour qui
- Ceux dont le bien à vendre est atypique ou sur un marché lent.
- Ce que ça change
- Dix-huit mois de relais à 3,8 % sur 134 000 € : 7 630 € d’intérêts, et souvent 10 % de prix en moins pour conclure.
- Peut-on revenir en arrière
- La renégociation avec la banque est possible avant l’échéance ; après, elle est subie.
C. consom. art. L.313-1 · L.313-47
Le guide complet compte 6 points
Aket+ Les 4 autres points, avec leur article et leur chiffrage.
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Deux questions sur le sujet
Hélène, 63 ans, vend l’appartement qu’elle loue à Lyon depuis 25 ans. Elle l’avait payé 200 000 €, elle le cède 500 000 €. Son voisin lui a dit qu’après 22 ans, « il n’y a plus rien à payer ».
Hélène doit-elle encore payer quelque chose au fisc sur ses 300 000 € de gain ?
- Non, plus rien après 22 ans
- Oui, un peu plus de 23 000 € de prélèvements sociaux
- Oui, l’impôt sur le revenu au taux plein
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Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux, eux, courent jusqu’à 30 ans : 23 220 € à régler. Quand on revend un logement qui n’est pas sa résidence principale, le gain est taxé deux fois : par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux. Les deux diminuent avec le temps, mais pas au même rythme : l’impôt sur le revenu tombe à zéro après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux seulement après 30 ans.
CGI art. 150 VC · CGI art. 1609 nonies G · BOI-RFPI-TPVIE-20
Mathieu, 41 ans, est muté à Nantes. Il quitte sa maison de Tours en mars, s’installe dans un logement loué, et ne trouve un acheteur qu’en septembre. Entre-temps, la maison est restée vide.
Mathieu bénéficie-t-il encore de l’exonération de plus-value réservée à la résidence principale ?
- Non, il n’y habitait plus le jour de la vente
- Oui, quel que soit le délai
- Oui, parce qu’il vend dans les 12 mois sans avoir loué
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Oui : l’administration tolère jusqu’à 12 mois entre le départ et la vente, à condition que personne n’ait occupé le logement entre-temps. En principe, le logement doit être votre résidence principale le jour de la vente pour que le gain soit totalement exonéré. Mais l’administration admet un délai « normal » de mise en vente après le déménagement, qui ne doit pas dépasser douze mois. Deux conditions : le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quelqu’un dans l’intervalle.
CGI art. 150 U II 1° · BOI-RFPI-PVI-10-40
Les mots à connaître
Un acte rédigé et signé par un notaire, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que du salaire.