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Revendre : 6 leviers de la plus-value immobilière
36,2 % sur le gain, c’est le taux de départ. Presque personne ne le paie en entier, à condition de connaître ce qui suit.
Pour quiToute personne qui revend un bien autre que sa résidence principale, ou qui hésite à déménager avant de vendre.
Les deux premiers points du guide
La résidence principale, exonérée
0 € d’impôt sur le gain, et l’exonération survit à un déménagement si la vente suit dans un délai normal, environ 1 an.
Le logement doit être votre résidence principale au jour de la vente, ou que vous l’ayez quitté depuis peu, en pratique moins d’un an, sans l’avoir loué entre-temps.
- Pour qui
- Tous ceux qui vendent le logement qu’ils occupent, ou qu’ils viennent de quitter.
- Ce que ça change
- Aucun impôt sur le gain, sans plafond ni durée minimale. Encore faut-il que la résidence principale soit réelle : l’administration recoupe la consommation, les impôts locaux et l’adresse déclarée.
- Peut-on revenir en arrière
- Rien à défaire. Mais un déménagement trop anticipé, ou une mise en location entre-temps, fait perdre l’exonération.
CGI art. 150 U II 1°
La durée de détention
Plus d’impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les abattements commencent à la sixième année : 6 % par an pour l’impôt, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux jusqu’à 21 ans, puis 9 % par an de 23 à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, il reste donc des prélèvements sociaux à payer.
- Pour qui
- Tous les vendeurs d’un bien autre que leur résidence principale.
- Ce que ça change
- L’abattement démarre à la sixième année. L’impôt disparaît à 22 ans, les prélèvements sociaux seulement à 30 ans : vendre à 22 ans en croyant ne rien payer est l’erreur la plus fréquente.
- Peut-on revenir en arrière
- Rien à défaire, c’est le calendrier qui joue. Quelques mois de plus peuvent faire basculer une tranche entière d’abattement.
CGI art. 150 VC · CSS art. L136-7
Le guide complet compte 6 points
Aket+ Les 4 autres points, avec leur article et leur chiffrage.
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Deux questions sur le sujet
Hélène, 63 ans, vend l’appartement qu’elle loue à Lyon depuis 25 ans. Elle l’avait payé 200 000 €, elle le cède 500 000 €. Son voisin lui a dit qu’après 22 ans, « il n’y a plus rien à payer ».
Hélène doit-elle encore payer quelque chose au fisc sur ses 300 000 € de gain ?
- Non, plus rien après 22 ans
- Oui, un peu plus de 23 000 € de prélèvements sociaux
- Oui, l’impôt sur le revenu au taux plein
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Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux, eux, courent jusqu’à 30 ans : 23 220 € à régler. Quand on revend un logement qui n’est pas sa résidence principale, le gain est taxé deux fois : par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux. Les deux diminuent avec le temps, mais pas au même rythme : l’impôt sur le revenu tombe à zéro après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux seulement après 30 ans.
CGI art. 150 VC · CGI art. 1609 nonies G · BOI-RFPI-TPVIE-20
Mathieu, 41 ans, est muté à Nantes. Il quitte sa maison de Tours en mars, s’installe dans un logement loué, et ne trouve un acheteur qu’en septembre. Entre-temps, la maison est restée vide.
Mathieu bénéficie-t-il encore de l’exonération de plus-value réservée à la résidence principale ?
- Non, il n’y habitait plus le jour de la vente
- Oui, quel que soit le délai
- Oui, parce qu’il vend dans les 12 mois sans avoir loué
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Oui : l’administration tolère jusqu’à 12 mois entre le départ et la vente, à condition que personne n’ait occupé le logement entre-temps. En principe, le logement doit être votre résidence principale le jour de la vente pour que le gain soit totalement exonéré. Mais l’administration admet un délai « normal » de mise en vente après le déménagement, qui ne doit pas dépasser douze mois. Deux conditions : le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quelqu’un dans l’intervalle.
CGI art. 150 U II 1° · BOI-RFPI-PVI-10-40
Les mots à connaître
Un acte rédigé et signé par un notaire, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que du salaire.