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Louer son bien : 7 règles du propriétaire
Louer un logement, c’est signer un contrat très encadré. Sept règles qui décident du loyer, de la durée, des travaux, et de ce qu’il reste après impôt.
Pour quiLes propriétaires qui louent ou vont louer un logement, vide ou meublé, seuls ou en SCI.
Les deux premiers points du guide
Le bail et le dépôt de garantie
Un contrat type, 3 ans en vide, 1 an en meublé, 9 mois pour un étudiant, et un dépôt plafonné à 1 ou 2 mois de loyer.
Le bail d’habitation suit un modèle fixé par décret, avec ses annexes : état des lieux, diagnostics, notice d’information. Un logement vide se loue trois ans au moins, six si le bailleur est une société ; un meublé, un an, ou neuf mois pour un étudiant. Le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé, et se restitue dans le mois qui suit un état des lieux conforme, deux mois sinon.
- Pour qui
- Tout propriétaire qui met un logement en location, en direct ou par une agence.
- Ce que ça change
- Un bail incomplet ou un dépôt trop élevé se retournent contre le bailleur ; un dépôt rendu en retard produit une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard.
- Peut-on revenir en arrière
- Le bail se renouvelle tacitement ; le bailleur ne le reprend qu’à l’échéance, avec un motif et un préavis.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3 · art. 10 · art. 22 · art. 25-7
Fixer et réviser le loyer
Libre hors zones encadrées, révisable 1 fois par an selon l’indice, gelé pour les logements classés F et G.
Le loyer se fixe librement à la signature, sauf dans les villes où l’encadrement s’applique, avec un loyer de référence à ne pas dépasser. Il ne peut être révisé qu’une fois par an, si le bail le prévoit, selon l’indice de référence des loyers. Une révision oubliée se rattrape sur un an seulement. Entre deux locataires, dans les zones tendues, le nouveau loyer ne peut dépasser l’ancien révisé, sauf travaux importants.
- Pour qui
- Tous les bailleurs, et d’abord ceux des grandes villes où l’encadrement des loyers s’applique.
- Ce que ça change
- Une révision annuelle appliquée chaque année préserve la valeur du loyer ; un loyer au-dessus du plafond expose à une action du locataire et au remboursement du trop-perçu.
- Peut-on revenir en arrière
- Un loyer trop bas ne se rattrape qu’au renouvellement, par une procédure de réévaluation encadrée, si le loyer est manifestement sous-évalué.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17 · art. 17-1 · art. 17-2 · art. 18
Le guide complet compte 7 points
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Deux questions sur le sujet
Hélène, 63 ans, vend l’appartement qu’elle loue à Lyon depuis 25 ans. Elle l’avait payé 200 000 €, elle le cède 500 000 €. Son voisin lui a dit qu’après 22 ans, « il n’y a plus rien à payer ».
Hélène doit-elle encore payer quelque chose au fisc sur ses 300 000 € de gain ?
- Non, plus rien après 22 ans
- Oui, un peu plus de 23 000 € de prélèvements sociaux
- Oui, l’impôt sur le revenu au taux plein
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Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux, eux, courent jusqu’à 30 ans : 23 220 € à régler. Quand on revend un logement qui n’est pas sa résidence principale, le gain est taxé deux fois : par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux. Les deux diminuent avec le temps, mais pas au même rythme : l’impôt sur le revenu tombe à zéro après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux seulement après 30 ans.
CGI art. 150 VC · CGI art. 1609 nonies G · BOI-RFPI-TPVIE-20
Mathieu, 41 ans, est muté à Nantes. Il quitte sa maison de Tours en mars, s’installe dans un logement loué, et ne trouve un acheteur qu’en septembre. Entre-temps, la maison est restée vide.
Mathieu bénéficie-t-il encore de l’exonération de plus-value réservée à la résidence principale ?
- Non, il n’y habitait plus le jour de la vente
- Oui, quel que soit le délai
- Oui, parce qu’il vend dans les 12 mois sans avoir loué
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Oui : l’administration tolère jusqu’à 12 mois entre le départ et la vente, à condition que personne n’ait occupé le logement entre-temps. En principe, le logement doit être votre résidence principale le jour de la vente pour que le gain soit totalement exonéré. Mais l’administration admet un délai « normal » de mise en vente après le déménagement, qui ne doit pas dépasser douze mois. Deux conditions : le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quelqu’un dans l’intervalle.
CGI art. 150 U II 1° · BOI-RFPI-PVI-10-40
Les mots à connaître
Un acte rédigé et signé par un notaire, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que du salaire.